Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные виды договоров, закон регулирует их по-разному
Когда физическое лицо сдает жилой дом, квартиру или комнату другому физическому лицу, в том числе иностранцу — это сдача недвижимости в наем
Договор аренды заключается в случаях:
Обычно наем жилья называют арендой, далее мы будем называть наем - арендой
У арендатора-иностранца должны быть документы, подтверждающие его личность, а также документы, подтверждающие легальность его въезда в Россию:
В договоре аренды (найма) жилого помещения (квартиры) обязательно должны присутствовать следующие пункты:
Последний пункт юридически защитит вас от непрошеных гостей и огромного количества родственников, которые могут захотеть поселиться у вашего арендатора. Можно даже установить штрафные санкции, например, повышение арендной платы. Либо вовсе исключить возможность подселения
Рекомендуем вписать и пункт о том, что собственник может в любое время навестить квартиранта. Если жилец не захочет пойти на эти условия, то постарайтесь хотя бы договориться о конкретных датах и это тоже отразить в соглашении
Желательно заключать договор аренды на двух языках на русском и на языке иностранного гражданина. Иначе жилец может оспорить любой пункт, ссылаясь на то, что ему просто непонятно, что же он подписывал
Арендодателю следует знать и учесть в договоре найма квартиры следующие виды платежей арендатора:
Задаток — это самый жесткий вид страхового платежа, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если будущий арендатор дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин квартиры отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху
Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если арендатор нарушил договор и причинил вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если арендатор не нарушал договор аренды и бережно относился к квартире, то после прекращения договора хозяин квартиры должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.
Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, арендодатель обязан вернуть аванс
Если договор найма квартиры заключается на срок менее года (обычно это 11 месяцев) то регистрация договора в Росреестре не обязательна. Если договор найма квартиры заключается на срок более года, то возможна его регистрация в Росреестре
При сдаче квартиры в наем (аренду) необходимо:
Обязательно собирайте и храните чеки и квитанции по оплате квартиры: это универсальный совет
Арендодатель может выбрать несколько систем налогообложения:
Сдача квартиры в аренду, без регистрации коммерческой деятельности в налоговом органе
Ставка налога на доходы физических лиц — 13% от полученного дохода
Исключений нет: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей
Арендодатель ежегодно обязан подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ
Регистрация коммерческой деятельности по сдаче квартиры в аренду в налоговом органе
1.Регистрация в качестве самозанятого лица:
Ставка налога:
2. Регистрация ИП на УСН
Ставка налога:
3. Регистрация ИП на АУСН
Ставка налога:
4. Регистрация ИП на патенте
Ставка налога:
рассчитаем все варианты налогообложения и предложим наилучший
Страхование квартиры позволит избежать возможных убытков на период сдачи квартиры в аренду при пожаре, затоплении, краже со взломом, взрыве газа и т.д.
Страхование позволит защитить отделку, домашнее имущество в квартире, а также застраховать гражданскую ответственность перед соседями за неправомерные действия арендатора
При сдаче квартиры иностранному гражданину следует помнить о рисках привлечения к административной ответственности, связанной с миграционным учетом в России
Федеральный закон № 109-ФЗ наделяет арендодателя статусом принимающей стороны и некоторыми обязанностями
Арендодатель обязан в течение 7 дней предоставить в орган миграционного учета уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания
Для некоторых иностранных граждан предусмотрены иные сроки подачи уведомления о прибытии
Нарушение правил регистрации иностранных граждан может вылиться в штраф как для иностранца, так и для собственника квартиры, который не зарегистрировал жильца
Собственнику квартиры за уклонение от постановки иностранца на миграционный учёт придётся заплатить штраф от 2 тыс. до 4 тыс. руб. (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ)
Иностранцу также надо будет оплатить штраф за отсутствие регистрации по месту пребывания. Его размер зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей — это от 5 тыс. руб. до 7 тыс. руб. (ст. 18.8 КоАП РФ). Также иностранец может быть депортирован органами МВД
Для обеих сторон договора аренды будет лучше не пренебрегать регистрацией иностранца
Арендодателю следует помнить, что ответственность за сдачу квартиры иностранцу во многом лежит на собственнике жилья. Процесс найма, контроль за проживанием, временная регистрация, соблюдение правил проживания и даже конфликты с соседями, – за всё это отвечает арендодатель
Консультация оказывается дистанционно по телефону либо WhatsApp
Заполненное уведомление о прибытии подается в территориальный орган МВД по вопросам миграции принимающей стороной
Постановка на миграционный учет иностранного гражданина осуществляется на основании паспорта или миграционной карты иностранца
Вместе с уведомлением подаются и другие документы:
В отдельных случаях список предоставляемых документов органами МВД может быть расширен
Гражданин России, подающий уведомление о прибытии иностранного гражданина в территориальный орган МВД России или многофункциональный центр, обязан представить документ, удостоверяющий его личность, за исключением случая направления уведомления о прибытии в электронной форме
Подтверждением выполнения принимающей стороной и (или) иностранным гражданином действий, необходимых для его постановки на учет по месту пребывания, является отметка в отрывной части бланка уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания, проставляемая в установленном порядке органом миграционного учета
Отрывная часть бланка уведомления о прибытии возвращается иностранному гражданину
Обратите внимание: уведомление о прибытии заполняется на каждого иностранного гражданина
Часто собственники квартир избегают оформления договоров с квартирантами с целью "оптимизации" налогообложения, поскольку считают это дополнительными затратами. Но легальная сдача квартиры дает свои преимущества:
Действительность документов иностранца, а также возможные ограничения иностранца на въезд в Россию, можно проверить на официальном сайте МВД в разделе «Сервисы по вопросам миграции»
Узнать, нет ли у потенциального арендатора судебных дел и долгов, можно на официальном сайте службы судебных приставов и через систему ГАС РФ «Правосудие». Это позволит определить наличие возможных претензий к потенциальному арендатору со стороны государства и третьих лиц
Чтобы обезопасить себя, собственнику квартиры стоит сделать ксерокопии всех документов иностранца, записать телефоны жильца и на всякий случай проверить, на самом ли деле существует организация, в которой тот работает