Договор аренды (найма) квартиры с иностранным гражданином

Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные виды договоров, закон регулирует их по-разному

Когда физическое лицо сдает жилой дом, квартиру или комнату другому физическому лицу, в том числе иностранцу — это сдача недвижимости в наем

Договор аренды заключается в случаях:

• сдачи в аренду нежилых помещений и зданий
• сдачи в аренду физическим лицом жилых помещений юридическим лицам

Обычно наем жилья называют арендой, далее мы будем называть наем - арендой

У арендатора-иностранца должны быть документы, подтверждающие его личность, а также документы, подтверждающие легальность его въезда в Россию:

• паспорт
• миграционная карта (за исключением граждан Белоруссии)
• отрывной талон уведомления о прибытии, иначе его называют "временная регистрация"

В договоре аренды (найма) жилого помещения (квартиры) обязательно должны присутствовать следующие пункты:

• дата начала и окончания найма
• сумма аренды
• кто оплачивает коммунальные услуги
• дата внесения оплаты
• размер штрафа в случае просрочки
• сумма залога
• важно предусмотреть в договоре условие о конкретных лицах, имеющих право проживать с иностранным гражданином

Последний пункт юридически защитит вас от непрошеных гостей и огромного количества родственников, которые могут захотеть поселиться у вашего арендатора. Можно даже установить штрафные санкции, например, повышение арендной платы. Либо вовсе исключить возможность подселения

Рекомендуем вписать и пункт о том, что собственник может в любое время навестить квартиранта. Если жилец не захочет пойти на эти условия, то постарайтесь хотя бы договориться о конкретных датах и это тоже отразить в соглашении

Желательно заключать договор аренды на двух языках на русском и на языке иностранного гражданина. Иначе жилец может оспорить любой пункт, ссылаясь на то, что ему просто непонятно, что же он подписывал

Арендодателю следует знать и учесть в договоре найма квартиры следующие виды платежей арендатора:

Задаток — это самый жесткий вид страхового платежа, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если будущий арендатор дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин квартиры отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если арендатор нарушил договор и причинил вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если арендатор не нарушал договор аренды и бережно относился к квартире, то после прекращения договора хозяин квартиры должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, арендодатель обязан вернуть аванс

Если договор найма квартиры заключается на срок менее года (обычно это 11 месяцев) то регистрация договора в Росреестре не обязательна. Если договор найма квартиры заключается на срок более года, то возможна его регистрация в Росреестре

При сдаче квартиры в наем (аренду) необходимо:

• грамотно составить и подписать договор найма (аренды)
• определиться с регистрацией договора в Росреестре
• зарегистрировать жильца в МВД
• платить налоги

Обязательно собирайте и храните чеки и квитанции по оплате квартиры: это универсальный совет

Страхование квартиры позволит избежать возможных убытков на период сдачи квартиры в аренду при пожаре, затоплении, краже со взломом, взрыве газа и т.д.

Страхование позволит защитить отделку, домашнее имущество в квартире, а также застраховать гражданскую ответственность перед соседями за неправомерные действия арендатора

При сдаче квартиры иностранному гражданину следует помнить о рисках привлечения к административной ответственности, связанной с миграционным учетом в России

Федеральный закон № 109-ФЗ наделяет арендодателя статусом принимающей стороны и некоторыми обязанностями

Арендодатель обязан в течение 7 дней предоставить в орган миграционного учета уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания

Для некоторых иностранных граждан предусмотрены иные сроки подачи уведомления о прибытии

• Таджикистан - 15 дней
• Киргизия, Казахстан, Армения - 30 дней
• Белоруссия, Украина - 90 дней

Нарушение правил регистрации иностранных граждан может вылиться в штраф и для самого иностранца, и для собственника квартиры, который не зарегистрировал жильца

Собственнику квартиры за уклонение от постановки иностранца на миграционный учёт придётся заплатить штраф от 2 тыс. до 4 тыс. руб. (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ)

Иностранцу также надо будет оплатить штраф за отсутствие регистрации по месту пребывания. Его размер зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей — это от 5 тыс. руб. до 7 тыс. руб. (ст. 18.8 КоАП РФ). Также иностранец может быть депортирован органами МВД

Так что для обеих сторон договора аренды будет лучше не пренебрегать регистрацией иностранца

Арендодателю следует помнить, что ответственность за сдачу квартиры иностранцу во многом лежит на собственнике жилья. Процесс найма, контроль за проживанием, временная регистрация, соблюдение правил проживания и даже конфликты с соседями, – за всё это отвечает арендодатель

Часто собственники квартир избегают оформления договоров с квартирантами с целью "оптимизации" налогообложения, поскольку считают это дополнительными затратами. Но легальная сдача квартиры дает свои преимущества:

1. помогает избавиться от претензий соседей, управляющей компании или участкового инспектора полиции. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живут люди
2. договор дисциплинирует жильцов, а также повышает платежную дисциплину
3. можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты переводят каждый месяц на банковскую карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент это может вызвать вопросы у банка или ФНС
4. нет никаких последствий от шантажа жильцов или соседей, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника квартиры в спорных ситуациях
5. нет налоговых штрафов и судебной волокиты. Нарушителям законодательства налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме 20% от дохода за три последних года
6. можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности